Bisher fanden sich die Vorgaben zur Ermittlung der Verkehrswerte und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in der ImmoWertV 2010 und in insgesamt fünf Richtlinien – Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie – sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006. Die ImmoWertV 2010 beschränkte sich hierbei auf Kernaussagen. Detaillierte Vorgaben fanden sich in den Richtlinien, die jedoch lediglich Empfehlungscharakter hatten und nicht von allen Ländern umgesetzt wurden.
Die ImmoWertV 2021 regelt nun alle wesentlichen Grundsätze verbindlich. Erläuternde Hinweise zu den einzelnen Paragrafen der ImmoWertV 2021 sollen in Muster-Anwendungshinweisen zur ImmoWertV 2021 (ImmoWertA) gegeben werden. Die ImmoWertA liegt bislang noch nicht vor. Inhaltliche Änderungen an den bisherigen Vorgaben sind nur in begrenztem Umfang vorhanden.
Die ImmoWertV 2021 regelt auch weiterhin in Übereinstimmung mit der Ermächtigungsgrundlage in § 199 Absatz 1 BauGB lediglich Grundsätze für die Wertermittlung und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
Gemäß § 10 ImmoWertV 2021 ist der Grundsatz der Modellkonformität bei der Anwendung für die Wertermittlung erforderlicher Daten zu beachten. Demnach sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen.
Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht von dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei der Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermittlung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist.
Fazit: Die Anwendung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten nach ImmoWertV 2021 kann erst erfolgen, wenn die Gutachterausschüsse diese Daten entsprechend vorliegender Vorschrift abgeleitet haben. Es ist davon auszugehen, dass die Gutachterausschüsse die nun folgenden Immobilienmarktberichte entsprechend vorliegender Vorschrift erstellen. Bis dahin ist auf die bisher vorliegenden Daten/ Immobilienmarktberichte zurückzugreifen.
